Vuokrasääntely

Liberalismiwiki
Loikkaa: valikkoon, hakuun

Vuokrasääntely (myös monissa USA:n kaupungeissa) on tarkoitettu halventamaan asumista mutta luokin asuntopulan [1] Tästä syystä Suomessakin vuokrasääntely poistettiin (taas kerran) 1990-luvun alussa. 1980-luvulla vuokra-asuntoja sai lähinnä usein vain suhteilla, seksillä tai pimeällä rahalla, mitkä olivatkin yleisiä. Moni asunto oli samasta syystä tyhjillään, koska vuokralaisista oli niin hankala päästä eroon irtisanomissääntelyn vuoksi.

Sisällysluettelo

Vuokrasääntely tuhoaa kaupungit tehokkaammin kuin sota

Monien eurooppalaisten kaupunkien rakennuskanta on aivan rappiolla. Vuokrasääntelyn vuoksi asukkaan ei tarvitse maksaa kunnossapitoon kannustavaa vuokraa eikä asukasta saa irtisanoa. Siksi omistajan ei kannata investoida asunnon kunnossapitämiseen. Ennemmin hänen kannattaa toivoa asunnon romahtavan, niin että asukas lähtee, jolloin hän voisi rakentaa uuden asunnon omaan käyttöönsä tai myytäväksi.

  • "Yleensä vuokrasäännöstely tuhoaa vanhan asuntokannan tehokkaammin kuin sota", Osmo Soininvaara kirjoittaa[2]. Vasemmistolaisetkin taloustieteilijät pitävät yleensä vuokrasääntelyä haitallisena.
  • Sosialistisen Vietnamin ulkoministeri Nguyen Co Thach sanoi vuonna 1989: "Amerikkalaiset eivät saaneet tuhotuksi Hanoita, mutta me olemme tuhonneet kaupunkimme hyvin alhaisilla vuokrilla. Olemme tajunneet, että se oli typerää ja meidän on muutettava politiikkaamme"[3].

Vuokrasääntely johtaa asuntopulaan

Jos hinta määrätään alemmaksi kuin se (= "markkinahinta"), jolla kysyntä ja tarjonta ovat yhtä suuret, kysyntä kasvaa ja tarjonta vähenee: asuntoja rakennetaan vähemmän, niitä ei kunnossapidetä, ja niitä tarjotaan vähemmän vuokralle, mieluummin pidetään tyhjinä tai toisarvoisessa käytössä. Toisaalta ihmiset haluavat asua leveämmin kuin jos joutuisivat maksamaan täyden markkinahinnan asunnosta.

76,3 % kysytyistä taloustieteilijöistä katsoi vuonna 1992, että "Vuokrakatto vähentää asuntojen tarjontaa ja laatua."[4] Vain 6,5 % oli eri mieltä.[4]

Vuonna 1946 sittemmin Nobel-palkitut taloustieteilijät Milton Friedman ja George J. Stigler sanoivat: "Siksi vuokrakatot johtavat tilan satunnaiseen kohdentumiseen ja tehottomaan käyttöön sekä uusien tilojen rakentamisen vähenemiseen"[5]. Useimpien taloustietelijöiden mielestä joidenkin vuokrasääntely nostaa muiden asuntojen vuokria tehottoman kohdentumisen pahentaman asuntopulan vuoksi.

Vuokrasääntely vähentää asuntojen tarjontaa, kunnossapitoa ja laatua

Useimpien taloustieteilijöiden mielestä vuokrakatto vähentää asuntojen tarjontaa ja laatua[6][7]. Tämä tosiasia perustuu sekä empiiriseen käytännön todistusaineistoon että teoreettisten mallien tutkimukseen.[7] Vasemmistolaisena tunnettu taloustieteilijä Paul Krugman pitää vuokrasääntelyä esimerkkinä huonosta taloudenpidosta, joka hyvistä tarkoituksistaan huolimatta johtaa vähempään asuntojen rakentamiseen, korkeampiin vuokriin ja rakennusten kurjistumiseen, kun omistajilla ei ole kunnon taloudellista kannustinta pitää huolta vuokra-asunnoistaan.[8] EconLit-kokoelman artikkeleista tehty katsaus osoittaa, että taloustieteilijät pitävät johdonmukaisesti vuokrasääntelyä enemmän haitallisena kuin hyödyllisenä. Katsaus käsitelee mm. asuntojen saatavuutta, laatua, kunnossapitoa, vuokratasoa, poliittisia ja hallinnollisia kuluja ja tuloeroja.[9]

"Taloustieteilijät tyrmäävät vuokrakaton", otsikoi HS 22.8.2016. Ekonomisti Olli Kärkkäisen mukaan vuokrasääntelyn haitallisuudesta vallitsee tieteessä melko laaja yksimielisyys. Vattin Tuukka Saarimaan mukaan se veisi kannustimet pitää asuntoja kunnossa ja jopa rakentaa niitä. Se ei silti välttämättä laske vuokria, koska asunnoista maksetaan pimeästi enemmän Tukholmassakin. Asiantuntijoiden mukaan olisi parempi lisätä asuntojen tarjontaa.[10]

Hintakatot luovat pulia ja vähentävät laatua. Hintakatto määrää alhaisemman vuokratason, mikä lisää asunnolle halukkaita ottajia - niitäkin, joille se sopii huonommin, ja vähentää halukkaita asuntojen vuokralle tarjoajia, mikä tuottaa pulan[7]. Vuokrasääntely vähentää halua investoida asuntojen rakentamiseen ja kunnossapitoon tai asua tiiviisti. Kaikki nämä pahentavat asuntopulaa, mikä nostaa markkinavuokraa, ts. niiden asuntojen vuokraa, jotka eivät ole sääntelyn piirissä. Suomessakin oli vaikea saada vuokra-asuntoja ilman suhteita ennen sääntelyn purkamista, ja vuokranantajat vaativat myös pimeitä vuokria tai seksiä vuokrasopimusta vastaan.

San Franciscon vuoden 1906 maanjäristyksen asuntotuhot johtivat siihen, että pystyyn jääneisiin asuntoihin piti asuttaa keskimäärin 40 % enemmän ihmisiä. Koska vuokrasääntelyä ei ollut, vuokrat nousivat niin paljon, että ihmiset tyytyivät entistä ahtaampaan asumiseen, ja tämä onnistui: lehdissä oli asuntoja tarjolla eikä mainintaakaan minkäänlaisesta asuntopulasta. Kun vuonna 1946 tuli paljon pienempiä tuhoja, se johti valtavaan asuntopulaan, "Kalifornian vakavimpaan ongelmaan", vuokrasääntelyn vuoksi. [5]

Raskaita ehtoja vuokralaisille

Koska asuntosääntely aiheuttaa asuntopulaa, vuokranantajat voivat kilpailuttaa asunnonhakijoita asettalla heille tiukkoja ja raskaita ehtoja[8].

Eräiden taloustieteilijöiden mukaan on vähemmän haitallista tukea ihmisiä antamalla heille sitomatonta rahaa (sosiaaliturvaa) tai asumistukea.

Eettisiä argumentteja

Vuokrasääntely rajoittaa sopimusvapautta, kun ihmiset eivät saa tehdä vuokrasopimuksia vapaasti[5]. Se myös rajoittaa asunnonhakijoiden oikeutta vuokrata asunto hinnalla, jolla omistaja suostuisi antamaan sen vuokralle. Lisäksi se asettaa vuokrasääntelyn piirissä olevat asukkaat eri asemaan kuin sen ulkopuolella tai eri hinnan piirissä olevat asukkaat tai vuokra-asunnottomat asunnonhakijat.

Vuokrataso johtuu asuntojen niukkuudesta, eikä hintasääntely paranna vaan huonontaa asuntojen riittävyyttä halukkaille.

Vuokra määräytyy asuntohintojen mukaan

Vapailla markkinoilla asunnon vuokraksi määräytyy kohtuullinen korko asunnon hinnalle. Asuntojen hinnat ja korkotaso siis määräävät vuokran. Asuntojen hinta määräytyy teoriassa pitkälti rakentamiskustannusten mukaan mutta käytännössä kunta rajoittaa rakentamisoikeutta kaavoituksella niin paljon, että ihmiset asuvat tarpeettoman ahtaasti ja kalliisti tarjonnan ollessa rajoitettua. Tästä syystä kysyntä vaikuttaa hintaan keinotekoisen paljon, kun tarjonta ei voi joustaa kunnolla.

Suomi

Suomessa vuokrat ovat olleet ajoittain säänneltyjä, ajoittain sääntelemättömiä. 1990-luvun alussa vuokrasääntelystä taas luovuttiin yleisellä tasolla, mutta sen jälkeenkin eräät asunnot (mm. Arava ja Hitas) ovat olleet vuokrasääntelyn piirissä.

Nykyinenkin vuokrasääntely on johtanut vuokrasääntelyasuntojen asumisoikeuden myymiseen ulkopuolisille. Esim. 500 euron/kk asunto vuokrataan eteenpäin 800 eurolla/kk, ja pimeä välitysfirmakin perii osan erotuksesta. Jos tuki annettaisiin käteisenä eikä vuokra-alena, ongelmat poistuisivat. Pimeistä markkinoista kertovat mm. Vartti ja Helsingin uutiset. [11]

Vatt tutki: Asumistuen korotukset valuvat 60-70-prosenttisesti vuokriin.[12][13]

Kansanedustajat Ville Niinistö (vihr vpj.) ja Harri Jaskari (kok) ehdottivatkin (HS 9.11.08), että asumistuen pitäisi riippua vain perheen taloudellisesta tilanteesta ja ruokakunnan koosta (siis ei vuokrasta). Tällainen 100 %:n omavastuu pitäisi vuokrat paremmin kurissa kuin nykyinen 0 %:n - Sdp poistatti omavastuun vuonna 2002. Toivottavasti asumistuella on tarkoitus myös korvata kaikki Arava- ym. järjestelyt, joilla järjestetään "halpoja" asuntoja. [11]

Ruotsi

Tukholmassa on vuokrasääntelyn vuoksi yhdeksän vuoden asuntojono, 20 vuoden suosituilla alueilla. Tällaisen asunnon saava maksaa keskimäärin 6 518 kruunua kuussa, ja pitkäaikaisen vuokrasopimuksen saaneet vuokraavat asuntojaan eteenpäin pimeillä markkinoilla, joilla markkinahinta on kaksinkertainen siitä huolimatta, että tätä on yritetty estää monin tavoin. Asunnon saamisen ongelma myös aiheuttaa yrityksille rekrytointiongelmia ja ajaa yrityksiä pois.[14]

Hollanti

Hollannissa valtio alkoi säädellä vuokria halvemmiksi. Tämän vuoksi vuokra-asuntoja on erittäin vaikea saada ja monia asuntoja pidetään mieluummin tyhjillään kuin annetaan vuokralle. Tätä "ongelmaa" (oiretta) "korjatakseen" valtio antoi luvan vallata tyhjiä asuntoja. Valtaajat usein rikkovat ikkunat ja töhrivät asunnon heti, jottei omistajan kannattaisi enää ottaa asuntoa muuhun käyttöön.

Tyhjät asunnot

Vuokrasääntely: Vuokralainen sai asua pariisilaisasunnossa neljä vuotta maksamatta, ennen kuin omistaja pääsi hänestä eroon. Asukas vieläpä laittoi asunnon remonttikuntoon, joten kahden vuoden ilmaisasumisen jälkeen omistajan piti remontoida asunto ja kustantaa täksi aikaa asukkaalle hotelliasuminen, minkä jälkeen tämä sai asua maksutta vielä toiset kaksi vuotta ja laittaa sen uudelleen remonttikuntoon. Siksi moni pitää mieluummin asuntonsa tyhjillään. Pariisissa on 100 000 tyhjää asuntoa ja valtava asuntopula, vähän kuten Suomessa tuoreimman kaikenkattavan vuokrasääntelyn aikana 1980-luvulla ja kaikkialla maailmassa missä nytkin on vastaavaa, kehitysmaista moniin USA:n kaupunkeihin.

Pariisi on "ratkaissut" ongelman perimällä tyhjän asunnon veroa sekä suunnittelemalla kaupungin korvausta vuokralaisten asuntoihin tekemistä tuhoista! Vastineeksi vuokranantajan pitää suostua selvästi alempaan vuokraan kuin kysyntää ja tarjontaa vastaava. Yle kertoi kaiken tämän pääuutislähetyksessään.

Pariisilaismies oli valinnut vuokralaiseksi huolella "luotettavan" keski-ikäisen naisen mutta silti ei saanut rahoja edes hitaan oikeusprosessin jälkeen, koska "naisella oli hyvä asianajaja".[15]

Miksi ei?

Jos Ranskan oikeusjärjestelmä kunnioittaisi sopimusvapautta, vuokralainen joutuisi kustantamaan tuhonsa ja osa tästä katettaisiin vuokravakuudella. Jos vuokralainen haluaisi, että irtisanottaessa sopimus maksamattomuuden vuoksi irtisanomisaika on kuukausi, vakuuteen yleensä lisättäisiin vielä tuon kuukauden vuokra sekä varmuuden vuoksi jonkin verran päälle. Lisäksi häätö ja vahingonkorvausvelvollisuus toimeenpantaisiin paremmin.

Kun näin ei ole, vain luotettavimmat pystyvät saamaan vuokra-asuntoja, vaikka usein jollakulla muulla voi olla kovempi tarve.

Jos Pariisi pakottaa vuokrat markkinavuokran alapuolelle tuhokorvaussopimuksillaan, liian harva antaa asuntonsa vuokralle tai vuokralainen valitaan suhteilla, pimeillä maksuilla, seksillä tai muilla keinoilla, jotka Suomessakin olivat 1980-luvulla käytössä. Vapaa markkinavuokra varmistaa, että asunto menee eniten tarvitsevalle - rahalla mitaten, ja jos jonkun tarpeet eivät täyty riittävästi, on tehokkaampaa antaa hänelle lisää rahaa kuin alihintainen vuokra-asunto. Molemmissa näet todellinen kustannus on sama mutta edellisessä henkilö voi itse valita sen sopivimman asunnon tai muun tärkeimmän rahankäyttökohteen.

Jos vuokramarkkinoita ei säännellä, kaikki tyhjät asunnot päätyvät vuokralle paitsi milloin vuokraamisesta on enemmän haittaa kuin hyötyä. Jos säännellään, lisäsääntely aiheuttaa yleensä yllättäviä lisähaittoja.

Tyhjän asunnon veroissa on se ongelma, että tällöin asuntoon asutetaan tyypillisesti sukulainen, jonka nykyinen asumisjärjestely olisi parempi, tai asunto annetaan vuokralle, vaikka olisi järkevämpää pitää se tyhjänä. Jokin syyhän siihen tyhjänä pitämiseen on, esimerkiksi se, että asunto on erittäin hyväkuntoinen, omistajalla saattaa tulla sille tarvetta lähivuosina ja huonojen kannustimien vuoksi asukkaat tekisivät keskimäärin enemmän tuhoja kuin maksaisivat vuokraa. Usein tosin "tyhjät" asunnot ovat matkatyöläisten tai muiden ykkös- tai kakkosasuntoja, parisuhteen päättymisen varalla pidettyjä, pian remonttiin päätyviä tai muuten vuokralle huonosti sopivia.

Suomessa on usein selvitetty tyhjän asunnon verottamista ja aina todettu useimmat "tyhjistä" oikeasti ei-tyhjiksi ja muutenkin vero liian ongelmalliseksi. Riittää, että kiinteistövero on sama kaikille.

Viitteet

  1. Principles of Economics, by Gregory Mankiw. 4th edition. Chapter 2, Page 31. Kaavion mukaan 93 % taloustieteilijöistä on samaa mieltä väitteestä: "Vuokrakatto vähentää tarjolla olevien asuntojen määrää ja laatua"
  2. Terveisiä Berliinistä (3): hajahuomioita, Osmo Soininvaara, 14.4.2010
  3. Rent Control, by Walter Block: The Concise Encyclopedia of Economics: Library of Economics and Liberty
  4. 4,0 4,1 Rockoff, Hugh. Price Controls. Concise Encyclopedia of Economics. Luettu 2008-11-03.
  5. 5,0 5,1 5,2 Roofs or Ceilings? The Current Housing Problem By Milton Friedman and George J. Stigler | Foundation for Economic Education
  6. http://econjwatch.org/articles/rent-control-do-economists-agree Rent Control: Do Economists Agree? by Blair Jenkins, Econ Journal Watch January 2009
  7. 7,0 7,1 7,2 Principles of Economics, by Gregory Mankiw. 4th edition. Chapter 2, Page 31. Chart shows that 93% of economists agree with the statement: "a ceiling on rents reduces the quality and quantity of housing available"
  8. 8,0 8,1 Krugman, Paul (June 7, 2000). Reckonings; A Rent Affair.
  9. Jenkins, Blair. 2009. "Rent Control: Do Economists Agree?" Econ Journal Watch 6(1): 73-112. [1]
  10. Taloustieteilijät tyrmäävät Hyssälän heiton vuokrasääntelystä – ”Haitallisuudesta vallitsee melko laaja yksimielisyys”, paperilehdessä "Taloustieteilijät tyrmäävät vuokrakaton", Jarno Hartikainen HS, Helsingin Sanomat 22.8.2016, sivu A23.
  11. 11,0 11,1 Vuokrasääntely toi Suomeen pimeät markkinat, Vapaasana.net 18.1.2009
  12. Asumistuen saajilla muita korkeampi vuokra, HS.fi 23.11.2008
  13. Vatt-tutkimuksia 101, VATT.
  14. The city with 20-year waiting lists for rental homes, BBC, 18 May 2016.
  15. Röyhkeä asuu Pariisissa ilmaiseksi, keskituloinen voi jäädä nuolemaan näppejään, Yle Uutiset 16.12.2014.

Katso myös

Tietoa muualla


Tässä on artikkelissa on puutteellisesti lähdeviittauksia.
Voit auttaa Liberalismiwikiä lisäämallä artikkeliin lähteitä.
Henkilökohtaiset työkalut