Asuminen

Liberalismiwiki

Loikkaa: valikkoon, hakuun
Teemoja

Sisällysluettelo

Liberaalien kanta kaavoitukseen

Libertaristit tyypillisesti kannattavat vapaata oikeutta rakentaa omalle tontille. Ihmiset voivat halutessaan ostaa naapureilta sitoumuksia olla rakentamatta esimerkiksi tiettyä korkeampia rakennuksia liian lähelle omaa tonttiaan, tai tällaisia tontinomistajien välisiä sopimuksia voidaan solmia tontteja lohkottaessa, jolloin rakentaja joutuu ostamaan sopijanaapuriltaan luvan korkeampaan rakentamiseen.

Muilla liberaaleilla on vaihtelevia mutta usein samansuuntaisia kantoja: rakennuspäätökset tulee useimmiten jättää tontinomistajien välisten sopimusten varaan siltä osin kuin oletusarvoista poiketaan. Siitä, onko oletusarvo vapaa rakennusoikeus, Texasin tapaan oikeus rakentaa X metriä korkea rakennus X metrin päähän tonttinsa reunasta vai jotain muuta, on vaihtelevia mielipiteitä. Jotkut liberaalit kannattavat nykymallista mutta usein anteliaampaa kaavoitusta.

Vapaampi kaavoitus johtaisi halvempiin ja enempiin asuntoihin ja enempään valinnanvaraan sekä rakennusten sijoittumiseen sinne, missä niille on eniten kysyntää.

Valtavirran kantoja

Osmo Soininvaaran mukaan Helsingin kantakaupunkia pitää rakentaa lisää, koska asuntohintojen mukaan ihmiset arvostavat sitä eniten[1]. Tämä vaatii kantakaupungin laajentamista, tihentämistä ja/tai korottamista.

Hintoihin vaikuttavia tekijöitä

Asuntojen hintoja nostavat kysyntää lisäävät tekijät, jollaisiksi on esitetty alueen taloudellinen menestys, väestön vaurastuminen, asuntolainojen korkojen verovähennysoikeus sekä asuntolainojen tarjonnan parantuminen, mm. korkojen lasku[2] ja laina-aikojen piteneminen. Vastaavasti kiinteistövero laskee asuntojen hintoja.

Asuntojen hintoja nostavat myös tarjontaa vähentävät tekijät. Kaavoitus määrittää suurimman sallitun rakennusoikeuden määrän (tarjonnan), joten runsaammin rakennusoikeutta kaavoittamalla voidaan laskea rakennusoikeuden ja siten myös valmiiden asuntojen hintaa paitsi niillä syrjäseuduilla, joilla rakennusoikeuden arvo on nolla.

Vaikuttavatko rakennuskustannukset hintoihin?

Esimerkiksi Helsingissä, jossa kaavoitus rajoittaa rakentamista huomattavasti, rakennuskustannusten vaikutus rakentamiseen ja sitä kautta asuntojen hintatasoon on mahdollisesti vähäistä (joten tontin arvo on nousee rakennuskustannusten laskiessa ja päinvastoin) muttei olematonta. Mikäli kaavoitetaan huomattavasti enemmän rakennusoikeutta, asuntohinnat putoavat rajatta kohti rakennuskustannusten tasoa.

Rakennussääntely nostaa hintaa "ainakin 1000 euroa/neliö"

Rakennussääntely (mm. määräykset autopaikoista, esteettömyydestä, väestönsuojista, ääni- ja lämpöeristeistä jne.) nostaa rakentamiskustannuksia arviosta riippuen yli tai alle 1000 euroa neliöltä. Lisäksi määräysten toteuttaminen sitoo rakennuskapasiteettia (kuten työvoimaa ja koneita) ja siten nostaa niidenkin hintaa, rakennuskustannuksia välillisestikin.

Helsingin apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä (sd) arvioi, pelkästään kolmen rakennusmääräyksen nostavan Helsingin Jätkänsaaren asuntohintoja 1000 eurolla neliöltä: autopaikkavelvoite maksaa 400 euroa, väestönsuoja 300 euroa ja esteettömyys 300 euroa neliöltä. Hänen mukaansa näitä velvoitteita tulisi ainakin lieventää. "Onko aivan välttämätöntä saada Jätkäsaaressa samaan kerrostaloon kolme erillistä esteetöntä sisäänkäyntiä"? Rakennuslautakunnan jäsen Kalle Könkkölän mielestä väestönsuojista ei ole nykyaikaisessa sodassa hyötyä ja kaupunginhallituksen puheenjohtaja Risto Rautavakin epäilee vaatimusta vanhentuneeksi. [3]

Penttilän mukaan lisäksi rakennusyhtiöt keräävät ylisuuria katteita juuri Helsingissä[3]. Syyksi on esitetty sitä, että poliitikot ja virkamiehet suosivat muutaman yhtiön "kartellia", mikä estää ulkopuolisten tulon markkinoille ja poistaa kilpailua. Toisaalta jo urakointi suurissa osissa vaikeuttaa aloittavien yritysten tuloa. Autopaikkavelvoitteen poistamistakin on ehdotettu.

Sisäasianministeriön suojelujohtaja Pekka Rajajärvi väittää, että väestönsuojista tulisi lisähintaa keskimäärin vain 20 - 22 euroa/neliö. Suomessa oli vuoden 2007 lopussa 3,6 miljoonaa suojapaikkaa ja 43 000 väestönsuojaa. [4].

Esimerkiksi vuosien 1996-2006 julkishallinnon määräykset olivat nostaneet pelkästään laatukustannuksia 900 euroa/neliö entisestään, Rakennusteollisuus ry. laski[5].

Tonttien myynti alihintaan nostaa asuntojen ja tonttien markkinahintaa ja -vuokraa

Kun kaupunki myy tontteja alihintaan (arvotuille tai valituille ostajille), se nostaa asuntojen hintoja ja vuokria lisäämällä kysyntää, koska osa alihintaisten tonttien arpajaisissa voittavista olisi muuten tyytynyt pienempään asuntoon.[6]

Päälle tulevat jonotuskustannukset eli hyvinvointitappiot siitä, kun ihmiset eivät tee itselleen parhaita ratkaisuja vaan jäävät odottamaan epätodennäköistäkin voittoa kaupungin tonttiarpajaisissa.

Rakentamisen hinta

Suomessa "kerrostalon rakennuskustannukset ovat 1250-1820 euroa neliölle, kun Ruotsissa ne ovat 897-1345 euroa - - Hollannissa 723-1152 euroa neliölle - - Norjassa 1603-2219 euroa neliölle" (RM 2005)[7]

"Kun Economist-lehti vuonna 2005 varoitti asuntokuplan puhkeamisen uhkaavan koko maailmantaloutta, arvioimme, että Suomessa asuntohinnoissa oli silloin 45 prosenttia yleisen kustannustason ylittänyttä nousua. Vuosina 2003-2007 myös rakennuskustannukset nousivat selvästi enemmän kuin elinkustannukset." [8]

Vuonna 2005 Arava-asuntojen (?) rakennuskustannukset olivat pääkaupunkiseudulla 2057 euroa/neliö, muualla 1684 euroa/neliö (2004: 1957 ja 1536 euroa/neliö)[9].

Helsinki on kilpailuttanut Hitas-asuntojen rakennuttamisen. Hinnaksi on tullut keskimäärin 3000 euroa neliöltä [10]. Syiksi hinnan korkeudelle on esitetty rakennusmääräyssääntely, yleissitovat työehtosopimukset, työn verotus sekä rakennusyhtiöiden oligopoli ja kartelli.

Pientalojen talopaketit maksavat noin 1300 - 1500 euroa/neliö (pääkaupunkiseutu, 2010). Seinäjoella hinta putosi vuoden 2008 lopulla 1000 euroon/neliö[11].

Yli puolet palkkoihin

Rakentamisen hinnasta (siis ilman tonttia) työntekijöiden palkat ovat 20 %, pakolliset vakuutukset 8 %, verot ja sosiaalimaksut 30 - 31 %. Koneiden ym. tuotantopääoman poistot ovat 8 % ja yritysten tulot 13 %, ulkomailta tuodut tuotteet 8 %[12]. Arvio on Rakennusliiton, joten se saattaa vähätellä palkkojen osuutta.

Ammattimiehen palkka oli pääkaupunkiseudulla 21,5 - 24,5 euroa/h eli sosiaalimaksuineen 39,5 euroa/h suhdannehuippuna, kesällä 2008[13].

USA

Yhdysvalloissa keskiverto-omakotitalon puhtaat rakennuskustannukset ovat 300 euroa/neliö mutta talon hinnaksi tontti, liittymä, rakennuttajan myyntivoitto ym. mukaanlukien tulee 600 euroa/neliö[14] (asuntokuplan huipulla vuonna 2007)</ref>.

Kaavoituksen muita haittoja

  • Helsinki vaati vähintään 75 neliön keskimääräistä pinta-alaa kaikilta uudisasuntokohteilta "tukeakseen suuria perheitä" (lue: niitä, joilla on varaa ostaa isoja asuntoja niiden kustannuksella, joilla on varaa vain pieniin, koska edellisten hinta laskee ja jälkimmäisten nousee). Demaripoliitikko Maija Anttila vaati tätä sääntöä takaisin (HS 25.8.2009). Pelkästään tämän sääntelyn hinta yksiön ostajalle on 15 000 euroa, vuokraajalle 1000 euroa vuodessa[15]

Pienistä asunnoista on kovin pula ja isoille "asunnoille ei ollut kysyntää niiden korkean hinnan vuoksi. Rakentajat päättivätkin ostajien ohjaamina rakentaa pienempiä 50-60 neliön kaksioita ja kolmioita. Ylimpään kerrokseen oli pakko rakentaa muutama massiivinen usean sadan neliön asunto normin noudattamiseksi. Rakentaja tiesi näiden asuntojen jäävän usein myymättä, joten merkittävä osa niiden kustannuksista piti sisällyttää muiden asuntojenhintoihin."[16]

Harva asutus lisää päästöjä

Yhdyskuntarakenteen pinta-alan kaksinkertaistuessa asukasta kohti kulutettu energiamäärä kasvaa 50 %[17]. Kaavoituksella rakennusoikeutta rajoitetaan siten, että yhdyskuntarakenne leviää enemmän hajalleen kuin ihmiset itse valitsisivat, jos asuntoja saisi rakentaa tiheämpäänkin.

Asuntokanta

Vuonna 2007 Suomessa oli 265 miljoonaa neliötä kerrosalaa. Alkusyksyn 2009 kaupoissa kerrostaloneliön keskihinta oli 2000 ja omakotitaloneliön 1300 euroa. Asuntovarallisuus lienee siis yli 400 miljardia euroa. Lokakuun 2009 lopussa suomalaisilla oli asuntolainaa 71 mrd euroa ja muuta pankkivelkaa 26 mrd euroa. [18]

Ruotsin asuntosääntely

Ruotsissa ei ollut tarjolla kerrostaloissa omistusasuntoja ennen vuotta 2009 (nyt vuotta myöhemmin niitä on 48 asuntoa, ei edes 48 taloa), vain asumisoikeuksia vuokra-asuntoihin tai omistustyyppisiä hallintaoikeuksia, joista taloyhtiö sai määrätä, kelle asunnon saa myydä, ja vuokraamiseen pitää saada kaikkien talon muiden asukkaiden lupa. Tukholman vuokra-asuntoihin on 307 viikon jono (ei enää 50 vuoden). Asuntojen ja vuokra-asuntojen vaihtaminen "on taidetta". Alivuokrapaikkojen markkinoilla on aivan eri säännyt kuin varsinaisilla vuokrapaikoilla. Pimeillä vuokrilla paikataan sääntelyn ongelmia. Yleishyödyllisen vuokra-asuntoyhtiön hallituksessa istuva tukholmalaispoliitikko osti äskettäin itselleen vuokra-asunnon 52 000 eurolla ja laittoi sen kuukautta myöhemmin myyntiin 1,4 miljoonalla eurolla. [19]

USA:n asuntosääntely

Harvardin taloustieteilijät Edward Glaeser ja Kristina Tobio laskivat byrokratiakustannukset omakotitalon rakentamiselle (erilaisten lupien hankkiminen). Atlantic Monthly -lehti julkaisi tulokset ja tausta-artikkelin, jonka kuvaajan mukaan hinta on San Franciscossa noin 700 000 dollaria, Dallasissa suuruusluokkaa 50 000 dollaria. Mukana luvussa ei ollut tontin hinta, jota kaavoituksen rajoitukset voivat korottaa tavattomasti, eivätkä rakentamiskustannukset, joita rakentamismääräykset voivat kohottaa paljon. [20]

FAQ

Eikö kuntien tarvitse kaavoittaa kaupunkeja, jotta niistä tulee ihmisten näköisiä?

  • Kun poliitikot tai virkamiehet kaavoittavat kaupunkeja, tulee poliitikkojen ja virkamiesten näköisiä kaupunkeja. Tarvitsee vain katsoa Merihakaan tai Itä-Pasilaan nähdäkseen, kuinka "ihmisen näköistä" kaupunkia poliitikot rakentavat. Ihmisten näköisiä kaupunkeja syntyy vain, kun ihmiset saavat vapaasti valita miten ja missä asuvat.
  • Japanissa ei ole tarvittu kunnallista kaavoitusta, ja siellä on upeita esimerkkejä kauniista itsejärjestäytyneistä kaupungeista.lähde?
  • Kaavoituksen tuottamat ulkoishyödyt (puistot yms.) voidaan hoitaa yksityisesti esimerkiksi siten, että yksittäinen kiinteistösijoittaja rakennuttaa kokonaisen uuden kaupunginosan kerralla puistoineen päivineen. Yhdysvalloissa tämä on jo nykyisin hyvin yleistä, kymmenet miljoonat ihmiset asuvat tällaisissa kerralla rakennetuissa yksityisissä kaupunginosissa.


Eikö vuokra-asuntojen hintojen säännöstelyn lakkauttaminen Suomessakin ole ajanut Helsingin vuokra-asuntojen hinnat pilviin?

  • Säännöstelyn lakkauttaminen on nostanut hinnat sille tasolle, mitä ihmiset ovat valmiita maksamaan. Koska sijoittajat ovat huomanneet ihmisten asuntojentarpeen vuokrien nousun myötä, ovat myöskin asuntoihin sijoittaminen ja uusien asuntojen rakentaminen lähteneet jyrkkään nousuun. Näin markkinat sopeutuvat palvelemaan ihmisiä paremmin.
  • Suomessa vuokra-asuntojen määrä on kasvanut 10 vuodessa 100 000 asunnolla.lähde?
  • Korkea hintataso johtuu siitä, että poliitikot eivät ole kaavoituksessa sallineet markkinoiden tuottaa lisää asuntoja. Helsingin kaupunki omistaa esimerkiksi satoja hehtaareja viljapeltoja ja tuhansia hehtaareja metsiä. Jos nämä myytäisiin gryndereille, Helsinkiin tulisi muutamassa vuodessa kymmeniätuhansia asuntoja lisää. Asuntojen yleinen myyntihintataso ja vuokrataso laskisi.


New Yorkissa tai Amsterdamissa voi saada minimipalkalla ison asunnon loistavalta paikalta. Eikö tämä ole hienoa?

  • Amsterdamissa on myöskin 30 vuoden jonot uusiin vuokra-asuntoihin. Vuokra-asuntoja saa nopeasti vain hätätilanteessa, jos oma asunto esim. tuhoutuu tulipalossa. Tämän takia siellä on yleisenä tapana sytyttää tulipalo omassa asunnossa, jotta pääsee jonon ohi uuteen asuntoon.
  • Tukholmassa, kun vanhemmat saavat lapsia ja muuttavat isompaan asuntoon, he jatkavat opiskelijavuokra-asuntojensa pitämistä tyhjillään, jotta voivat antaa ne aikanaan omille lapsilleen. Vuokrat ovat niin halpoja säännöstelyn johdosta, että tyhjillään olevan asunnon vuokrakustannus ei tunnu missään. Vanhemmat tietävät, että se on ainoa tapa, millä lapsi voi saada oman vuokra-asunnon, kun aikanaan haluaa sellaiseen muuttaa. Ruotsissa onkin normaalia saada perintönä vuokra-asunto.
  • Kun vuokra-asunnon omistajalta kielletään markkinahintainen korvaus asunnon vuokraamisesta, katoaa häneltä myös insentiivi pitää huolta asunnosta. Kun asunto on lähinnä taakka eikä siitä juuri saa korvausta, minkä takia omistaja jaksaisi huolehtia sen kunnostakaan? Näin syntyy slummeja kuten New Yorkin Bronx ja Harlem.
  • Monet hyväätarkoittavat ihmiset haluaisivatkin säännellä asuntoja ja muita hintoja "tasa-arvon" nimissä, mutta asuntojen puute ja byrokratia nimenomaan johtavat siihen, että asunnon saa nopeasti vain tuntemalla oikean henkilön tai lahjomalla virkamiehen.


Eikö kaupungin oma vuokra-asuntojen rakentaminen ole kuitenkin hyvä asia?

  • Jos kaupunki ei rakentaisi vuokra-asuntoja, olisi keskimääräinen vuokra-asuntojen hintataso Helsingissä paljon halvempi. Nyt olemme tilanteessa, missä kaupunki vuokraa asuntoja alle markkinahintojen itäisessä ja pohjoisessa Helsingissä aiheuttaen köyhempien keskittymisen kyseisille alueille ja slummiutumisen. Yksityiset vuokra-asunnot sen sijaat ovat aivan älyttömän kalliita.
  • Niin mukavaa kuin se olisikin, ei kaikilla vain ole varaa asua Helsingin kantakaupungissa tai välttämättä edes Helsingissä. Eihän kaikilla ole varaa hienoon autoonkaan! Hienoja autoja me voisimme vielä tehdäkin kaikille, mutta kaikki eivät yksinkertaisesti mahdu Helsingin keskustaan asumaan. Ei kai Helsingissä asuminen mikään ihmisoikeus ole?


Jos mielestänne asuntokupla olisi noin helposti puhkaistavissa, mikseivät päättäjät ole tarttuneet toimeen?

  • Julkisen valinnan teorian mukaan keskitetyt eturyhmät voittavat politiikassa laajalle hajautuneen yleisen edun. Rakennusoikeuden eli lisäneliöiden kaavoittamista vastustavat mm. NIMBY-ryhmät, jotka koostuvat mm. alueella jo olevien asuntojen omistajista. Heillä on vahva intressi lobata asuntojensa arvoa laskevaa rakentamista vastaan, esimerkiksi lähettää poliitikoille kannustuksia ja uhkauksia, seurata päätöksentekoa asiassaan ja huomioida toiminta äänestyskäyttäytymisessään. Hyöty asuntojen hintojen laskusta jakautuisi niin laajalle, että kellään meistä hyötyjistä ei ole vahvaa intressiä lobata jonkin tietyn alueen rakentamisen puolesta.
  • Keskimäärin ihmiset perheenjäseniin useammin kaipaavat yhteensä lisää kuin vähemmän asuintilaa, joten keskimäärin ihmiset voittaisivat. Lähinnä vain lapsettomat, pienempiin asuntoihin muuttoa suunnittelevat häviäisivät asuntojen halvetessa. Silti enemmistön kannattaa lobata oman asuntonsa ympäristön lisärakentamista vastaan vaikka muualle rakentaminen heitä auttaisikin vielä enemmän.
  • Ihmiset eivät myöskään täysin ymmärrä kaavoituksen vaikutusta asuntohintoihin ja sitä kautta vuokriin.

Viitteet

  1. ↑ http://www.soininvaara.fi/2010/08/12/helsinkia-pitaa-rakentaa-lisaa/
  2. ↑ Ovatko asunnot taas edullisia?, 5.6.2009, professori Niku Määttänen
  3. ↑ 3,0 3,1 "Tiukat rakennusmääräykset lisäävät neliöhintaa tonnilla", Helsingin Sanomat 8.3.10, lyhennetty nettiversio
  4. ↑ http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/lehtiarkisto/17913.html
  5. ↑ Viranomaisohjaus nostaa reilusti rakennuskustannuksia, Tekniikka & Talous 4.8.2006
  6. ↑ Kunnan tonttien myyminen alihintaan nostaa markkinahintoja, 16.6.2009, professori Niku Määttänen
  7. ↑ Rakennuskustannukset nousivat Euroopassa, Rakennuslehti 07.04.2005: "Meillä kerrostalon rakennuskustannukset ovat 1250-1820 euroa neliölle, kun Ruotsissa ne ovat 897-1345 euroa. Ranskassa, Belgiassa, Italiassa ja Irlannissa kustannustaso on lähes sama kuin meilläkin. Hollannissa asuntojen rakennuskustannukset ovat huomattavasti halvemmat, vain 723-1152 euroa neliölle. Kalleinta on Norjassa 1603-2219 euroa neliölle. Betoniterästä saa Suomesta selvästi halvemmalla kuin Ruotsista ja Norjasta, mutta rakenneterästä myydään jopa Ruotsiin ja Ranskaan nähden kovaan hintaan. Selvästi omassa luokassaan on kuitenkin Norja."
  8. ↑ Elvytys puhalsi ilmaa hinnoitteluun Rakennusmaailma 24.09.2009
  9. ↑ http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/lehtiarkisto/7411.html
  10. ↑ "Hitas-asuntoja valmistuu liian vähän", HS 13.4.2010, s. A12
  11. ↑ http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/talous/15458.html
  12. ↑ http://www.rakennusliitto.fi/mestalla/?x2876728=3051674 24.2.2010
  13. ↑ http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/lehtiarkisto/14517.html
  14. ↑ http://www.asunto.info/articles/rakennuskustannukset.html 12.11.2007
  15. ↑ Vuokraturva: Sääntely nostaa yksiön hintaa 15 000 eurolla, Kauppalehti 29.09.2009
  16. ↑ "Rakennusliikkeet vastaavat kysyntään", Lasse Männistö, Helsingin Sanomat 31.8.2009
  17. ↑ Kannelmäki-Lassila-Pohjois-Haaga, alueellinen kehittämissuunnitelma - lähtökohdat, Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunta, 25.2.2010, s. 31
  18. ↑ HS 20.12.2009: "Perinnöksi moninkertainen vauraus"
  19. ↑ Kansankodin asuntomarkkinat, HS:n Skandinavian-kirjeenvaihtaja Anna-Liina Kauhanen, HS 12.4.2010 "Merkintöjä"
  20. ↑ A Tale of Two Town Houses, Atlantic Monthly, November 2007

Katso myös

Linkkejä

Haettu osoitteesta http://liberalismi.net/wiki/Asuminen
Henkilökohtaiset työkalut