Kaavoituspolitiikka

Sivu asuminen on parempilaatuinen kuin tämä sivu, jonka sisältö on osittain kyseenalaista.

Asuntojen korkea hinta ja sen syyksi ymmärretty tonttipula puhuttavat ajoittain lehdistössä. Libertaarin näkökulman mukaan syy on luultavasti julkisen vallan toiminnassa, ja tässä pääasiallinen epäilty on tietysti kuntien kaavoituspolitiikka. Kuitenkin ongelma esiintyy myös alueilla, joilla kaavoitettua maata tuntuisi olevan vapaana^lähde? tai joilla muuten on epäselvää, miten kausaatio voisi edetä. Yleensäkin kaavoitus on mielenkiintoinen aihe sekä päivänpoliittisesta että teoreettisesta näkökulmasta, niin libertaarille kuin muillekin.

Kaavoitettua maata on pääkaupunkiseudulla vapaana paljolti paikoissa, joihin omistajat eivät halua lisää asuntoja esimerkiksi kotimaisemansa vuoksi. Kaavoitusvaatimus estää niitä omistajia, jotka haluaisivat, rakentamasta tonteilleen. Tämä on tärkein syy sille, että pääkaupunkiseudulla asunnot ovat kalliimpia kuin muualla, koska muutenhan hintaero tekisi vuosittaisen asuntotuotannon lisäämisen kannattavaksi kunnes asuntojen hinnat painuvat lähelle rakentamisen kustannuksia, noin 2000 euroa / neliö uusilla asunnoilla. Tästäkin hintaa saa paljon alas laskemalla työn verotusta, vähentämällä palkkasääntelyä ja sallimalla ulkomaisen työvoiman. 150 000 eurolla ei enää saisi vain pienehköä asuntoa kauempaa keskustasta vaan ison asunnon entistä laajemmalta keskusta-alueelta tai valtavan asunnon vähän kauempaa.

Nykytilanne

Asemakaava ja sen laajempi versio, yleiskaava, ovat kunnan asettama yleinen säännöstö siitä, mihin saa rakentaa mitäkin, miten, koska, kuinka paljon ja niin edelleen. Sen hyödyt ja haitat voi ymmärtää selvimmin kun lähtee suoraan järjestelmän tarkoituksesta ja kannustinrakenteista. Normaalista liberaalista lähtökohdasta voimme saman tien unohtaa tarpeen erityisesti ohjailla tai järjestellä rakentamista, ja todeta, että kaikki kestävämmät perusteet kaavoituksen olemassaololle lähtevät yrityksestä hallita markkinahäiriöitä jotka lähtevät rakentamisen maantieteellisestä luonteesta. Näitä ovat toisaalta jakamattomuudet rakennettujen alueiden kunnallistekniikassa, yhteiskuntarakenteessa ja ulkoasussa, jotka voivat tuottaa luonnollisia monopoleja ja sitä kautta tehottomuutta, toisaalta ulkoisvaikutukset jotka syntyvät rakennusten ulkonäöstä, käyttötavoista tai niiden vaikutuksista ei-inhimilliseen ympäristöön ja joiden hallinta edellyttää hieman tilanteesta riippuen haittamaksuja, suoranaista rakentamisen sääntelyä tai ryhmäkannetyyppistä korvauskäytäntöä.

Nykyinen kaavoituskäytäntö lähtee siitä, että kunta kaavoittaa tarveharkinnan mukaan alueeltaan rakennettavaa maata, jolle yksityiset maanomistajat ja -vuokraajat sitten saavat rakentaa eri kaavoissa esitetyissä, lopulta melko tarkoissa rajoissa mitä haluavat, kun kunta taas puolestaan tarjoaa aluelle kunnallistekniikan ja rahoittaa tämän lopulta eri tavoin uusilta kuntalaisilta, suoraan rakennuksista tai paikalle houkutelluilta yrityksiltä kerätyistä verovaroista. Tähän käytäntöön liittyy useita ongelmia, joista esimerkkejä voisivat olla vaikkapa seuraavat:

• Kaikki poliittinen tarveharkinta on sikäli haitallista, että se estää markkinamekanismin toimimisen ja siksi myös estää päättäjää näkemästä todellista kysyntää. Yleisesti ottaen "tarve" on nimittäin hyvin liukuva käsite. Se on pohjimmiltaan vain hieman vahvempi muoto ihmisten halusta, kun halut taas muuttuvat markkinaolosuhteiden mukaan. Jos esimerkiksi asuinmaata kaavoitetaan 5000 ihmisen tarpeisiin siksi että asunnottomia on 5000, voi hyvin olla, että koko tila kuluu vähenevään asumistiheyteen, kun asuntojen hinnat alenevat, ja sen jälkeen kunnassa on edelleen 5000 asunnotonta vaikka uusi maa on rakennettu täyteen. Yleisemmin ilmaistuna kaavoitus on raja sille, kuinka paljon saa rakentaa ja rajana vain yksi muiden joukossa, kun taloudellinen raja on toinen. Yleisesti ottaen tehokkuuteen päästään vain jos ainoastaan yksi näistä rajoista muodostuu pullonkaulaksi kerrallaan, ja tämänkin rajan kohdalla yleensä pitäisi olla mahdollista ampua yli koska virhearvioita sattuu. Rakentamisenkin oikeaa määrää on mahdotonta löytää ilman yritystä, erehdystä ja vapaasti pyörivää takaisinsyöttöä rakentamisen ja sen seurausten välillä, ja jos yritämme täydellisesti välttää yliampumista yhdenkään rajan kohdalla, rakennamme keskimäärin liian vähän. Kaavoituksen tuottaman rajan kohdalla ongelma on erityisen paha, koska julkisessa taloudessa selvästi näkyvää taloudellista painetta, kilpailua tai vaihtoehtoja ei ole, eikä siis mitään kunnollista takaisinsyöttöä esiinny. Siksi kaavoittaa pitäisi johdonmukaisesti tuntuvasti enemmän kuin näkyvä tarve on.
• Kunta ei ole ainoa taho jolla on veto-oikeus rakentamiseen. Myös ympäristövirastot ja vastaavat voivat vaikuttaa asiaan, eikä kuntakaan ole monoliittinen toimija. Siksi päätös rakentaa on jaettu monelle taholle joilla kaikilla on erilliset kannustimet, sisäiset päätösprosessinsa ja oikeutensa vaikuttaa, ja yleisesti ottaen monella osapuolella on samanaikainen veto-oikeus muutoksiin joita maahan tehdään. Tuloksena on, että rakennuspäätökseen kohdistuu käänteinen yhteislaitumen ongelma, jossa veto-oikeutta käytetään unilateraalisen itseintressin ajamana ja yhteisesti omistettua resurssia alikäytetään; hieman riippuen tilanteesta vääristymä voi pelkästään vähentää uudisrakentamista tai se voi vaikkapa tuottaa status quon ylivallan jos kaikkiin muutoksiin vaaditaan lupa niiden luonteesta riippumatta. Vaikka ympäristövirasto tekisi täsmälleen optimaaliset päätökset ympäristöperustein, kunta kunnallistaloudellisin ja yksityinen rakentaja rakennusmarkkinoihin liittyvin taloudellisin, niiden summana voi olla vaikkapa vain kymmenys optimaalisen rakentamisen määrästä, koska veto-oikeudelliset päätökset tehdään edelleen riippumattomasti eri tahoilla. Lisäksi ongelmana voi olal massiivinen kuollut paino päätöksenteossa kokonaisuutena ja esimerkiksi kokonaispäätösten paha maantieteellinen kieroutuma, kun eri päätöskriteerien hallitsemattomat interaktiot pääsevät määräämään rakentamisen aikaa, paikkaa, määrää ja laatua. Tällaisia ongelmia pitäisi ratkaista ensi sijassa keskittämällä päätöksenteko yhden päättäjän käsiin, tai silloin kun päätös on pakko jakaa esimerkiksi ulkoishaitan hallitsemiseksi, rajoittamalla päätösvalta tiukasti yleisluontoiseen hallintavaltaan tämän nimenomaisen asian puolen suhteen varsinaisen veto-oikeuden asemesta.
• Kuten yleensä, kaavoitukseenkin liittyy pahoja julkisen valinnan ongelmia. Kaavoitettava maa esimerkiksi tyypillisesti on jo jonkun omistuksessa, ja kun kaavoitus on tarveharkintaista ja kaavoitettu maa siis keinotekoisesti niukkaa, tämä johtaa suoraan korruption muotoon "rent seeking", jossa omistaja yrittää nostaa maansa arvoa vaikuttamalla poliitikkoon siten, että juuri hänen maansa kaavoitettaisiin muttei kenenkään muun. Pari mahdollista ratkaisua tällaisiin ongelmiin voisivat olla kaiken kunnan alueella olevan maan automaattinen kaavoittaminen täysin riippumatta tarpeesta, kunnille sälytetty velvoite kaavoittaa maa järkiperustein (esim. ympäristösyyt) ensimmäisestä pyynnöstä, ja/tai vaatimus siitä, että kaikki kaavoitettava maa ensin siirtyy avoimessa kaupassa kunnan yksinomaiseen omistukseen ja kaavoitettuna takaisin markkinoille avoimen huutokaupan kautta. Tällaiset järjestelyt irrottavat maanomistajan intressit kunnan vastaavista ja yhtenäistävät omistusoikeuden siten, että päätösprosessi arvioi paremmin yksityisen omistajan ideaalisilla markkinoilla käyttämää, jossa asioiden eri puolet voidaan aidosti painottaa samanaikaisesti toisiaan vastaan kolmansien osapuolien sekaantumatta prosessiin.
• Myös kunnan sisäinen instituutiorakenne ja sen toimijoiden kannustimet vaikuttavat — eliniäksi palkatulla kunnanjohtajalla on aivan toisentasoinen intressi pitää huolta pitkäikäisten kunnallis- ja kaavoitusteknisten investointien tuotosta kuin lyhyeksi määräajaksi valitulla valtuustolla tai lautakunnalla. Näin siis tietysti kun poliittisen vastuun perusteluna käytetyt kannustinongelmat ensin jätetään huomiotta.
• Kunnan kaavoitusmonopoli kärsii aivan samoista ongelmista kuin muukin julkinen valta. Sillä on tapana elää omaa elämäänsä ja ottaa kantaakseen tehtäviä jotka eivät itse asiassa kuulu sille, koska se voi ja sen usein kannattaa. Niinpä kaavoitustakin harrastetaan hyvin epämääräisin perustein ja usein sillä toteutetaan jotakin aivan muita päämääriä kuin joilla kaavoitusmonopolin olemassaolo alunperin oikeutettiin.^lähde?

Korjauksia ongelmiin

Seuraavaksi voidaankin kysyä, miten kaavoituspolitiikkaa voitaisiin tehostaa, jos järjestelmä rakennettaisiin uudelleen perusteista lähtien. Muutamia mahdollisuuksia:

• Yksi kaavoituksen tehtävistä on hallita ulkoishaittoja esimerkiksi erottamalla saastuttava ja meluisa teollisuus ja asuminen toisistaan. Nykyään näin tehdään kaavoittamalla liike-, teollisuus- ja asuinalueet ennalta osoitetuille, erillisille alueille. Mutta periaatteessa tämä menee liian pitkälle. Päämäärän toteuttamiseen riittäisi oikein hyvin sekin, että kaavoittaja seuraisi mihin on syntymässä millaistakin rakennustoimintaa ja kaavoittaisi sen ympärille vähitellen lisää samanlaista aluetta, pitäen mielessä riittävän maantieteellisen etäisyyden eri tyyppisten alueiden välillä. Tässä kaavoittaja pitäisi huolta vain ulkoishaitasta, ei rakentamisen tarkasta paikasta.
• Jopa edellistä periaatetta voitaisiin helpottaa, kun muistetaan että joskus rakennusmuotojen sekoittaminen ja haittojen korvaaminen voi olla tehokkain tapa ratkaista ongelma; asuinalueen keskellä voi vaikkapa odottamatta olla lähde, ja sen pumppaaminen voi oikeuttaa haitan naapurille normaaleissa tehokkuusrajoissa. Olisi mahdollista, että kuka tahansa saa rakentaa mitä tahansa minne hyvänsä, ja alueen kaavoitettu käyttötarkoitus sitten vain määrää kumpi on tietyllä alueella oletusarvoisesti sallittua: ulkoishaitan aiheuttaminen vai sen aiheuttamisen kieltäminen naapurilta. Loppu olisi tavallista ryhmäkanneasiaa.
• Kunnallistekniikkaan liittyvät jakamattomuudet voivat ratketa myös yksityisesti. Jos esimerkiksi jollekin alueelle pystytään synnyttämään osuuskunta joka pitää huolta vedestä ja viemäreistä, ei ole mitään syytä miksi kunta saisi sekaantua niihin tästä eteenpäin. Vastaavasti joillekin alueille (esim. järvenrannat) on kannattavaa tuottaa "kunnallistekniikka" ainakin aluksi yksityisin, kalliimmin ratkaisuin kuten väliajoin tyhjennettävin likakaivoin. Ainakaan silloin kun jaetun kunnallistekniikan skaalaetujen yli päästään tällaisin ratkaisuin niitä ei missään nimessä pitäisi lähtökohtaisesti kieltää; kaupunginosien pitäisi edelleen voida rakentua myös hajautetun infrastruktuurin varaan kunhan esim. tarpeelliset ympäristönäkökohdat otetaan vain huomioon.
• Useimmat jakamattomuudet ja ulkoishaitat, joiden hallinta on nykyään sisällytetty kunnan tasoiseen kaavaan, ovat itse asiassa paljon rajatumpia, ja niitä pitäisi siksi hallita (tai ainakin voida hallita) pienemmissä yksiköissä. Esimerkiksi ei ole mitään syytä miksi kenenkään, joka ei näe jotakin tiettyä taloa, pitäisi koskaan päästä sanomaan sanaansa talon ulkonäöstä vaikka (ja tämä on iso "vaikka") tietyllä alueella olevien talojen kesken esiintyisi ulkonäköön liittyviä ulkoisvaikutuksia. Tällaiset asiat eivät selvästikään ole edes kokonaisen kaupunginosan laajuisia, ja tämän kokoisissa yksiköissä on jo syytä uskoa että yhteisymmärrys voidaan itse asiassa saavuttaa täysin ilman julkisen vallan väliintuloa.^lähde? Tässä siis voidaan jossakin määrin perustella täydellinen laissez faire -politiikka jopa huomioiden kaikki perusteet, joita yleensä käytetään kunnallisen kaavoituksen puolesta.

Poliitikot jakamassa tontteja suosikeilleen

Ainakin 1990-luvun alussa Turussa puolueet jakoivat omakotitalo- ja kioskitontteja suosikeilleen ja rahastivat välistä. Korruptioon kuului myös virkojen (vasemmisto siivoojat ja porvarit kadunrakentajanvirat), myyntipaikkojen sekä urheilu- ja veneseurojen avustusten jako. Rakennusliikkeille jaetut tontit tuottivat eniten. Jäänteenä tuosta ajasta lienevät hypermarkettontit sekä puolueita lähellä olevien järjestöjen avustukset ja vuokratuet.

Samanlaiset ilmiöt ovat normi muuallakin Suomessa.

Katso myös

• Nimby
• Asuminen
• Maanomistus