Asuminen

Liberaalien kanta kaavoitukseen

Libertaristit tyypillisesti kannattavat vapaata oikeutta rakentaa omalle tontille. Ihmiset voivat halutessaan ostaa naapureilta sitoumuksia olla rakentamatta esimerkiksi tiettyä korkeampia rakennuksia liian lähelle omaa tonttiaan, tai tällaisia tontinomistajien välisiä sopimuksia voidaan solmia tontteja lohkottaessa, jolloin rakentaja joutuu ostamaan sopijanaapuriltaan luvan korkeampaan rakentamiseen.

Muilla liberaaleilla on vaihtelevia mutta usein samansuuntaisia kantoja: rakennuspäätökset tulee useimmiten jättää tontinomistajien välisten sopimusten varaan siltä osin kuin oletusarvoista poiketaan. Siitä, onko oletusarvo vapaa rakennusoikeus, Texasin tapaan oikeus rakentaa X metriä korkea rakennus X metrin päähän tonttinsa reunasta vai jotain muuta, on vaihtelevia mielipiteitä. Jotkut liberaalit kannattavat nykymallista mutta usein anteliaampaa kaavoitusta.

Vapaampi kaavoitus johtaisi halvempiin ja enempiin asuntoihin ja enempään valinnanvaraan sekä rakennusten sijoittumiseen sinne, missä niille on eniten kysyntää.

Valtavirran kantoja

Osmo Soininvaaran mukaan Helsingin kantakaupunkia pitää rakentaa lisää, koska asuntohintojen mukaan ihmiset arvostavat sitä eniten. Tämä vaatii kantakaupungin laajentamista, tihentämistä ja/tai korottamista.

Kansa haluaa rakennettavan lisää tiivistä kaupunkia

Suurin osa pääkaupunkiseudun asukkaista haluaa Helsingin seudulle rakennettavan lisää erityisesti tiivistä kaupunkimaista asuinaluetta. Ely-keskuksen elinympäristöyksikön päällikkö Tarja Laineen mukaan helsinkiläiset tietävät, mitä kaupunkiasuminen on, ja pitävät sitä tavoiteltavana.

Hintoihin vaikuttavia tekijöitä

Asuntojen hintoja nostavat kysyntää lisäävät tekijät, jollaisiksi on esitetty alueen taloudellinen menestys, väestön vaurastuminen, asuntolainojen korkojen verovähennysoikeus sekä asuntolainojen tarjonnan parantuminen, mm. korkojen lasku ja laina-aikojen piteneminen. Vastaavasti kiinteistövero laskee asuntojen hintoja.

Asuntojen hintoja nostavat myös tarjontaa vähentävät tekijät. Kaavoitus määrittää suurimman sallitun rakennusoikeuden määrän (tarjonnan), joten runsaammin rakennusoikeutta kaavoittamalla voidaan laskea rakennusoikeuden ja siten myös valmiiden asuntojen hintaa paitsi niillä syrjäseuduilla, joilla rakennusoikeuden arvo on nolla.

Helsingissä on vain vähän asunnoille kaavoitettua maata. Vuonna 2010 käytettiin vain 5 % aiemmin kaavoitetusta rakennusoikeudesta, koska suurin osa oikeudesta on kaavoitettu tonteille, joilla on jo pientaloja ja joiden omistajat eivät halua menettää nurmikoitaan. Kaavoittamista hidastaa se, että peltomaan kaavoittaminen on kallista, koska kunnan pitää rakentaa kadut, viemärit, bussipysäkit ja päiväkodit.

Maapohjan kiinteistövero

Jos maapohjan kiinteistövero on asetettu taloustieteellisesti optimaaliselle tasolle, samanlainen kerrostaloasunto maksaa suurin piirtein yhtä paljon Helsingissä kuin Kemijärvellä. Tällöin vero on niin korkea, että kehittämättömän maan markkinahinta on lähellä nollaa ja rakennuskustannukset määräävät asuntojen hinnat. Koska maapohjan arvosta perittävän veron ulkoisvaikutus on lievästi positiivinen, eli vero tehostaa maankäyttöä, veroa kannattaa kerätä koko verotuspotentiaalin (eli maapohjan markkinavuokran) verran.

Hinnat alas kaavoittamalla lisää...

Pellervon taloustutkimuksen toimitusjohtaja Pasi Holmin mukaan pitäisi kaavoittaa paljon lisää rakennusoikeutta, jotta saataisiin ajan mittaan tonttien ja asuntojen hinnat alas.

...tai luopumalla keskusjohtoisesta kaavoituksesta

Yhdysvalloissa, missä kaavoituspolitiikan puitteista päätetään lähinnä osavaltio- ja kaupunkitasolla, asuntojen hinnat ovat moninkertaisia tiukasti kaavoitetuissa metropoleissa verrattuna samankokoisiin, vapaampiin kaupunkeihin. Esimerkiksi kaavoitetussa Bostonissa keskiverto 200-neliöisen omakotitalon hinta on 619 000 $, mutta vapaammassa, suunnilleen samankokoisessa Houstonissa vain 237 000 $. Harvoissa kaavoitetuissa, mutta halpa-asuntoisissa kaupungeissa, kuten Hartfordissa ja Providencessa, asuntojen hinnat ovat suhteessa yleiseen tulotasoon melko korkeita. Hintaero ei ainakaan enimmäkseen selity sillä, että kaavoitetut kaupungit olisivat viihtyisämpiä, sillä vapaat kaupungit kasvavat paljon kaavoitettuja nopeammin.

Tonttien myynti alihintaan nostaa asuntojen ja tonttien markkinahintaa ja -vuokraa

Kun kaupunki myy tontteja alihintaan (arvotuille tai valituille ostajille), se nostaa asuntojen hintoja ja vuokria lisäämällä kysyntää, koska osa alihintaisten tonttien arpajaisissa voittavista olisi muuten tyytynyt pienempään asuntoon.

Sama ongelma on HITAS-asunnoissa ja kaikissa muissakin tuetuissa omistus- ja vuokra-asunnoissa.

Päälle tulevat jonotuskustannukset eli hyvinvointitappiot siitä, kun ihmiset eivät tee itselleen parhaita ratkaisuja vaan jäävät odottamaan epätodennäköistäkin voittoa kaupungin tonttiarpajaisissa tai vuokra-asuntojonoissa.

Sosiaaliturva nostaa asuntojen hintoja

Sosiaaliturva palkitsee erillään asumisesta, mikä lisää erillään asumista ja siten lisää asuntopulaa ja nostaa asuntojen hintoja. Esimerkiksi avo- tai aviopuolisoiden ja aikuisten lasten tukia vähentää yhdessä asuminen ja lisää erillään pysyminen tai erilleen muuttaminen.

Kämppäkaverien ja kimppa-asuntojen valitsemisestakin ja muista järkevistä teoista rangaistaan pienentämällä tukia. Olisi parempi, jos tuet riippuisivat mahdollisimman vähän ihmisen valinnoista, jättäisivät köyhillekin valinnanvapauden käyttää sosiaaliturva tärkeimpinä pitämiinsä kohteisiin.

Puolet hinnasta on veroja

VTT:n selvityksen mukaan "Uuden kerrostaloasunnon ostajan maksamasta hinnasta 40–45 prosenttia on veroja ja veronluonteisia maksuja".

Leimavero nostaa hintoja ja pilaa asuntomarkkointa

Taloustieteilijät yleensä vastustavat transaktioveroja ja vaativat niiden tilalle esimerkiksi arvonlisään, myyntivoittoon tai pääomaan perustuvia veroja, koska jälkimmäiset tuhoavat vähemmän hyvinvointia ja taloudellista tehokkuutta.

Professori Marko Terviön mukaan varainsiirtovero eli leimavero on haitallinen, oikeastaan "muuttovero", ja se pitäisi esimerkiksi korvata muilla veroilla. Hänestä ei ole mitään perustetta verottaa usein muuttavia perheitä kireämmin: näillähän päinvastoin on muutenkin enemmän menoja. Varainsiirtoveron poistaminen voisi lisätä verotuloja, koska työn perässä muuttamista ei enää näin vaikeutettaisi.

Kuuluisassa Mirleesin raportissa osakehuoneistojen ja kiinteistöjen varainsiirtoveroa pidettiin malliesimerkkinä erittäin tyhmästä verosta. Ekonomisti Niku Määttäsen mukaan raportin suositus (varainsiirtoveron poistamisesta) olisi erittäin helppo toteuttaa Suomessakin.

Osmo Soininvaaraa (vih) kiukuttaa, että hänen hallituksensa nostaa asuntokaupan varainsiirtoveroa 2 %:iin. Soininvaaran mukaan vero haittaa asunnon vaihtamista ja siten pidentää työmatkoja ja saa ihmiset asumaan pidempään epätarkoituksenmukaisissa asunnoissa.

Hintojen heilahtelu

Tiukka kaavoitus näyttää aiheuttavan asuntojen hintojen nousun lisäksi hintojen heilahtelua ilmeisesti siksi, että kaavoitus estää markkinoita reagoimasta kysynnän muutoksiin.

Rakennusoikeuden hinta

Vanhan kerrostaloneliön hinta Etelä-Helsingissä ja Katajanokalla oli 5700 euroa, Töölössä ja Munkkiniemessä 4100 euroa, Myllypurossa 2700 euroa ja Helsingissä yleensä 3700 euroa, muualla maassa 1700 euroa vuonna 2011.

Vanhan kerrostaloasunnon neliöhinta oli vuonna 2010 Kymenlaaksossa 1311, Etelä-Pohjanmaalla 1383, "Muu Uusimaa" 1965, Espoossa 3037 ja Helsingissä 3875 euroa vuonna 2010. Nämä erot johtuvat suurelta osin siitä, että Helsingissä rakennusoikeus on vieläkin rajoitetumpaa kuin Kymenlaaksossa. Jos rakentaminen kielletään tontilla pysyvästi, hintaerot jäänevät murto-osaan, joten raakamaan hintaerot eivät selitä näitä eroja. Rakennusten laaduissa voi tietysti olla eroja.

Runsas lisäkaavoituskaan tuskin edes pitkällä aikavälillä pudottaisi Helsingin hintoja kolmannekseen, mutta siitä olisi paljon apua. Vertaamalla tontin sisältäviä asuntohintoja rakentamisen hintaan näkee, että Helsingin keskustassa (turha) rakennusoikeuden hinta on tuhansia euroja neliöltä.

Vähän syrjemmällä on myös mahdollista vertailla saman sijainnin rakentamattomien tonttien hintaeroa niiden rakennusoikeuksien eroihin, mutta tätä hintaeroa pienentää odotus tulevasta lisärakennusoikeudesta ja sijainnit ja tontit eivät koskaan ole täysin samoja.

Uudisasunnon hinta

"Tapiolan uudiskerrostaloissa neliöhinta alkaa 6000 eurosta ja kipuaa nopeasti 7500 euroon." Ison omenan luona hinta on lähes 6000 euroa, Suurpellossa alle 5000 euroa. Vanha osakehuoneisto makssaa pääkaupunkiseudulla keskimäärin 3300 euroa neliöltä. Kaupunkitutkimuksen mukaan 250 metrin päässä metroasemasta hinta on 4 % korkeampi kuin 1250 metrin päässä.

Rakentamisen hinta

Suomessa "kerrostalon rakennuskustannukset ovat 1250-1820 euroa neliölle, kun Ruotsissa ne ovat 897-1345 euroa - - Hollannissa 723-1152 euroa neliölle - - Norjassa 1603-2219 euroa neliölle" (RM 2005)

Siis uudetkin asunnot maksavat tuhansia euroja vähemmän kuin käytetyn asunnon sisältämä rakennusoikeus, koska Etelä-Helsingin hinta on 5700 euroa neliöltä vanhoille kerrostaloille.

Helsingin sosiaalisessa asuntotuotannossa urakkahinnat ovat alle 2000 euroa neliöltä, suunnittelu- ja rakennuttamiskustannukset mukaanlukien noin 2166 euroa neliöltä vuonna 2008. Vuonna 2010 rakennuskustannukset tuetuissa hankkeissa olivat noin 2150 euroa neliöltä, pääkaupunkiseudulla vajaat 2300 euroa neliöltä.

"Kun Economist-lehti vuonna 2005 varoitti asuntokuplan puhkeamisen uhkaavan koko maailmantaloutta, arvioimme, että Suomessa asuntohinnoissa oli silloin 45 prosenttia yleisen kustannustason ylittänyttä nousua. Vuosina 2003-2007 myös rakennuskustannukset nousivat selvästi enemmän kuin elinkustannukset."

Vuonna 2005 Arava-asuntojen (?) rakennuskustannukset olivat pääkaupunkiseudulla 2057 euroa/neliö, muualla 1684 euroa/neliö (2004: 1957 ja 1536 euroa/neliö).

Helsinki on kilpailuttanut Hitas-asuntojen rakennuttamisen. Hinnaksi on tullut keskimäärin 3000 euroa neliöltä . Syiksi hinnan korkeudelle on esitetty rakennusmääräyssääntely, yleissitovat työehtosopimukset, työn verotus sekä rakennusyhtiöiden oligopoli ja kartelli.

Pientalojen talopaketit maksavat noin 1300 - 1500 euroa/neliö (pääkaupunkiseutu, 2010). Seinäjoella hinta putosi vuoden 2008 lopulla 1000 euroon/neliö.

Asuntojen reaalihinnat vuonna 2010 lähes kaksinkertaiset vuoteen 1970 verrattuna, pääkaupukiseudulla yli, edes vuonna 1989 ei ylletty samaan.

Tornitalo maksaa 30 % enemmän

Pasilan 20 - 40-kerroksisten pikkupilvenpiirtäjien hinta tullee olemaan ainakin 1,3-kertainen normaalikorkeuksisten talojen hintaan nähden. Hintaa nostavat raiteiden päälle tehtävä kallis kansi, paloturvallisuusmääräykset, tarvikkeiden nostaminen korkealle ja töiden keskeyttäminen tuulella.

Yli puolet palkkoihin

Rakentamisen hinnasta (siis ilman tonttia) työntekijöiden palkat ovat 20 %, pakolliset vakuutukset 8 %, verot ja sosiaalimaksut 30 - 31 %. Koneiden ym. tuotantopääoman poistot ovat 8 % ja yritysten tulot 13 %, ulkomailta tuodut tuotteet 8 %. Arvio on Rakennusliiton, joten se saattaa vähätellä palkkojen osuutta.

Ammattimiehen palkka oli pääkaupunkiseudulla 21,5 - 24,5 euroa/h eli sosiaalimaksuineen 39,5 euroa/h suhdannehuippuna, kesällä 2008.

USA

Yhdysvalloissa keskiverto-omakotitalon puhtaat rakennuskustannukset ovat 300 euroa/neliö mutta talon hinnaksi tontti, liittymä, rakennuttajan myyntivoitto ym. mukaanlukien tulee 600 euroa/neliö (asuntokuplan huipulla vuonna 2007)</ref>.

Rakentajakartelli nostaa rakennuttamisen hintaa

Aalto-yliopiston yhdyskuntasuunnittelun professori Christer Bengsin mukaan monopolit nostavat rakennuttamiskustannuksia. Kolme suurta rakennusfirmaa määräävät hinnat, ja kaupunki kaavoittaa rakennusoikeutta juuri niiden rakennettaviksi, koska rakennusurakat ovat isoja. Bensin mukaan projektit pitäisi pilkkoa, niin että pienemmätkin yritykset pääsisivät mukaan kilpailuun. Näin ei tehdä, "koska rakennuspuoli on edustettuna kaikissa suurissa puolueissa". Tästä syystä urakoista ei tarvitse kilpailla eikä laskea hintoja.

Vaikuttavatko rakennuskustannukset hintoihin?

Esimerkiksi Helsingissä, jossa kaavoitus rajoittaa rakentamista huomattavasti, rakennuskustannusten vaikutus rakentamiseen ja sitä kautta asuntojen hintatasoon on mahdollisesti vähäistä (joten tontin arvo on nousee rakennuskustannusten laskiessa ja päinvastoin) muttei olematonta. Bengsin mukaan asunnot myydään markkinahintaan rakentamiskustannuksista riippumatta.

Mikäli kaavoitettaisiin huomattavasti enemmän rakennusoikeutta, uusien asuntojen hinnat putoaisivat rajatta kohti rakennuskustannusten tasoa - eivät alemmaksi, koska harva rakentaisi enää tappiolla. Vuokrat putoaisivat vastaavasti.

Rakennussääntely nostaa hintaa "ainakin 1000 euroa/neliö"

Rakennussääntely (mm. määräykset autopaikoista, esteettömyydestä, väestönsuojista, ääni- ja lämpöeristeistä jne.) nostaa rakentamiskustannuksia arviosta riippuen yli tai alle 1000 euroa neliöltä. Lisäksi määräysten toteuttaminen sitoo rakennuskapasiteettia (kuten työvoimaa ja koneita) ja siten nostaa niidenkin hintaa, rakennuskustannuksia välillisestikin.

Helsingin apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä (sd) arvioi, pelkästään kolmen rakennusmääräyksen nostavan Helsingin Jätkänsaaren asuntohintoja 1000 eurolla neliöltä: autopaikkavelvoite maksaa 400 euroa, väestönsuoja 300 euroa ja esteettömyys 300 euroa neliöltä. Hänen mukaansa näitä velvoitteita tulisi ainakin lieventää. "Onko aivan välttämätöntä saada Jätkäsaaressa samaan kerrostaloon kolme erillistä esteetöntä sisäänkäyntiä"? Rakennuslautakunnan jäsen Kalle Könkkölän mielestä väestönsuojista ei ole nykyaikaisessa sodassa hyötyä ja kaupunginhallituksen puheenjohtaja Risto Rautavakin epäilee vaatimusta vanhentuneeksi.

Penttilän mukaan lisäksi rakennusyhtiöt keräävät ylisuuria katteita juuri Helsingissä. Syyksi on esitetty sitä, että poliitikot ja virkamiehet suosivat muutaman yhtiön "kartellia", mikä estää ulkopuolisten tulon markkinoille ja poistaa kilpailua. Toisaalta jo urakointi suurissa osissa vaikeuttaa aloittavien yritysten tuloa. Autopaikkavelvoitteen poistamistakin on ehdotettu.

Esimerkiksi vuosien 1996-2006 julkishallinnon määräykset olivat nostaneet pelkästään laatukustannuksia 900 euroa/neliö entisestään, Rakennusteollisuus ry. laski.

Selvitysmies Olavi Syrjäsen mukaan autopaikkavaatimuksen tuomi lisähinta olisi 150 - 1000 euroa/neliö, esteettömyyden 150, yhteistilojen (mm. kerhotilat, sauna, pesula) 100 - 200. Käytännössä nämä summat vaihtelevat paljon asunnosta, sijainnista ja rakennusoikeudesta riippuen: joissain tapauksissa ne ehkä ovat kohtuullisia, toisissa eivät.

Väestönsuojat

Sisäasianministeriön suojelujohtaja Pekka Rajajärvi väittää, että väestönsuojista tulisi lisähintaa keskimäärin vain 20 - 22 euroa/neliö. Suomessa oli vuoden 2007 lopussa 3,6 miljoonaa suojapaikkaa ja 43 000 väestönsuojaa.

Majuri evp Pertti Sundqvistin mukaan väestönsuojia ei enää tarvita. Sodassa lasketaan tehokkuutta, ja kansa saadaan halvemmalla polvilleen tuhoamalla muutama iso sähkömuuntamo. Nykyään käytetään täsmäpommeja eikä suuria pommikonemääriä. Lisäksi nykyään lentokoneita on koko ajan, joten ilmahälytystä ei osata tehdä oikealla hetkellä - vieläkin vähemmän täsmäpommien kohdalla.

Pommisuojien valmistelu käyttövalmiiksi vie noin 2 vuorokautta. Tämä viive estää käytön kemikaalirekkojen kaatuessa tai säteilyn tullen. Myrkyt laimenevat alle 2 vuorokaudessa, samoin säteily, ellei se ole erittäin voimakasta, jolloin suojassa pitää olla hyvin pitkään. Molemmissa 2 ensimmäisen vuorokauden suojautuiminen on tärkeintä, joten tiiviit talot ja ilmastoinnin oikea käyttö ratkaisevat.

Rakennusmääräykset rajoittavat kilpailua

Rakennustutkimus RTS:n mukaan kuntien yksityiskohtaisilla rakentamistapaohjeilla rajoitetaan kilpailua ja estetään hyvin toimivien tyyppitalojen käyttäminen. Määräykset ja kuntien byrokratia nostavat omakotitalon kustannuksia kymmenillä tuhansilla euroilla.

Kaavoituksen muita haittoja

• Helsinki vaati vähintään 75 neliön keskimääräistä pinta-alaa kaikilta uudisasuntokohteilta "tukeakseen suuria perheitä" (lue: niitä, joilla on varaa ostaa isoja asuntoja niiden kustannuksella, joilla on varaa vain pieniin, koska edellisten hinta laskee ja jälkimmäisten nousee). Demaripoliitikko Maija Anttila vaati tätä sääntöä takaisin (HS 25.8.2009). Pelkästään tämän sääntelyn hinta yksiön ostajalle on 15 000 euroa, vuokraajalle 1000 euroa vuodessa. Vuokraturvan puheenjohtaja pitää ongelmallisena, että vaikka nuorille sijainti olisi tärkeämpää kuin koko, keskustaan ei saa rakentaa yksiöitä ellei rakenna samalla yli sataneliöistä asuntoa.
• Pienistä asunnoista on kovin pula ja isoille "asunnoille ei ollut kysyntää niiden korkean hinnan vuoksi. Rakentajat päättivätkin ostajien ohjaamina rakentaa pienempiä 50-60 neliön kaksioita ja kolmioita. Ylimpään kerrokseen oli pakko rakentaa muutama massiivinen usean sadan neliön asunto normin noudattamiseksi. Rakentaja tiesi näiden asuntojen jäävän usein myymättä, joten merkittävä osa niiden kustannuksista piti sisällyttää muiden asuntojen hintoihin."
• Miniyksiöt mahdollistivat asumisen Vantaalla 500 eurolla kuussa. Siksi Saton 68 asuntoon tuli välittömästi yli 700 hakemusta. Vantaan vuokrataloyhtiöltä asuntoa haki 5 198 perhettä, joista useimmat yksiötä tai kaksiota.

Harva asutus lisää päästöjä

Yhdyskuntarakenteen pinta-alan kaksinkertaistuessa asukasta kohti kulutettu energiamäärä kasvaa 50 %. Kaavoituksella rakennusoikeutta rajoitetaan siten, että yhdyskuntarakenne leviää enemmän hajalleen kuin ihmiset itse valitsisivat, jos asuntoja saisi rakentaa tiheämpäänkin.

Asuntokanta

Vuonna 2007 Suomessa oli 265 miljoonaa neliötä kerrosalaa. Alkusyksyn 2009 kaupoissa kerrostaloneliön keskihinta oli 2000 ja omakotitaloneliön 1300 euroa. Asuntovarallisuus lienee siis yli 400 miljardia euroa. Lokakuun 2009 lopussa suomalaisilla oli asuntolainaa 71 mrd euroa ja muuta pankkivelkaa 26 mrd euroa.

Ruotsin asuntosääntely

Ruotsissa ei ollut tarjolla kerrostaloissa omistusasuntoja ennen vuotta 2009 (nyt vuotta myöhemmin niitä on 48 asuntoa, ei edes 48 taloa), vain asumisoikeuksia vuokra-asuntoihin tai omistustyyppisiä hallintaoikeuksia, joista taloyhtiö sai määrätä, kelle asunnon saa myydä, ja vuokraamiseen pitää saada kaikkien talon muiden asukkaiden lupa. Tukholman vuokra-asuntoihin on 307 viikon jono (ei enää 50 vuoden). Asuntojen ja vuokra-asuntojen vaihtaminen "on taidetta". Alivuokrapaikkojen markkinoilla on aivan eri säännyt kuin varsinaisilla vuokrapaikoilla. Pimeillä vuokrilla paikataan sääntelyn ongelmia. Yleishyödyllisen vuokra-asuntoyhtiön hallituksessa istuva tukholmalaispoliitikko osti äskettäin itselleen vuokra-asunnon 52 000 eurolla ja laittoi sen kuukautta myöhemmin myyntiin 1,4 miljoonalla eurolla.

USA:n asuntosääntely

Harvardin taloustieteilijät Edward Glaeser ja Kristina Tobio laskivat byrokratiakustannukset omakotitalon rakentamiselle (erilaisten lupien hankkiminen). Atlantic Monthly -lehti julkaisi tulokset ja tausta-artikkelin, jonka kuvaajan mukaan hinta on San Franciscossa noin 700 000 dollaria, Dallasissa suuruusluokkaa 50 000 dollaria. Mukana luvussa ei ollut tontin hinta, jota kaavoituksen rajoitukset voivat korottaa tavattomasti, eivätkä rakentamiskustannukset, joita rakentamismääräykset voivat kohottaa paljon.

Korkea ja tiivis rakentaminen

Kaupunkitaloustieteen professori Heikki A. Loikkanen pitää "älyttömänä" sitä, että korkeat talot ovat lähiöissä eivätkä Helsingin keskustassa.

Kansanedustaja Osmo Soininvaaran mukaan maailmalla menestyvät suuret ja monipuoliset työmarkkina-alueet, joilla on paljon erikoistunutta osaamista lähellä toisiaan tiiviissä vuorovaikutuksessa. Helsingissä on vain miljoona ihmistä ja hekin kaukana toisistaan.

Ihmisillä on ristiriitaisia toiveita, mutta asuntojen hinnat kertovat, että töölömäistä asumista haluaa useampi kuin sinne mahtuu ja siis töölömäistä asumista kannattaisi rakentaa lisää.

Palvelut paranisivat

Tutkimusten mukaan tiiviimpi rakentaminen parantaisi palveluita ja edistäisi kuluttajien asemaa. Myös Soininvaaran mukaan palveluja on Helsinginkin seudulla heikosti tarjolla, kun missään ei ole asiakkaita tarpeeksi tiheässä.

Yritystoiminta

Helsingin toimivuus kärsii korkeiden tornitalojen puutteesta. Eräät isot yritykset eivät voi sijoittua Helsinkiin vaikka tahtoisivat, koska isoja tiloja ei ole tarjolla sopivalla sijainnilla.

Energiaa säästyisi

Helsingin seudulla asutus pahasti hajonnut harvaksi ja siksi liikkuminen paikasta toiseen vaatii paljon aikaa, bensaa, rahaa ja teitä. Liikkumiseen käytetään kansanedustaja Osmo Soininvaaran mukaan kaksinkertaisesti energiaa tavanomaisiin eurooppalaisiin kaupunkeihin verrattuna.

Raideyhteyksien varaan

Kauniainen on esimerkki siitä, että rata-aseman ympärille rakentunut asutus ei tarkoita slummia. Asuntojen rakentaminen uusien raideyhteyksien varaan maksaisi 100 euroa asuinneliöltä, nykyinen pysäköintipaikkavelvoite peräti 500 euroa kantakaupungissa.

Vuokra määräytyy asuntohintojen mukaan

Vapailla markkinoilla asunnon vuokraksi määräytyy kohtuullinen korko asunnon hinnalle. Asuntojen hinnat ja korkotaso siis määräävät vuokran. Asuntojen hinta määräytyy teoriassa pitkälti rakentamiskustannusten mukaan mutta käytännössä kunta rajoittaa rakentamisoikeutta kaavoituksella niin paljon, että ihmiset asuvat tarpeettoman ahtaasti ja kalliisti tarjonnan ollessa rajoitettua. Tästä syystä omistus- ja vuokra-asuntojen kysyntä vaikuttaa hintaan keinotekoisen paljon, kun tarjonta ei voi joustaa kunnolla.

Soininvaaran mukaan asumisen hinnan säännösteleminen ei tuota lisää tilaa, vaan Helsinkiin päinvastoin mahtuisi vielä vähemmän väkeä, jos ihmisillä olisi varaa asua väljemmin. Siksi tarvitaan lisää asuntoja.

FAQ

Eikö kuntien tarvitse kaavoittaa kaupunkeja, jotta niistä tulee ihmisten näköisiä?

• Kun poliitikot tai virkamiehet kaavoittavat kaupunkeja, tulee poliitikkojen ja virkamiesten näköisiä kaupunkeja. Tarvitsee vain katsoa Merihakaan tai Itä-Pasilaan nähdäkseen, kuinka "ihmisen näköistä" kaupunkia poliitikot rakentavat. Ihmisten näköisiä kaupunkeja syntyy vain, kun ihmiset saavat vapaasti valita miten ja missä asuvat.
• Japanissa ei ole tarvittu kunnallista kaavoitusta, ja siellä on upeita esimerkkejä kauniista itsejärjestäytyneistä kaupungeista.^lähde?
• Kaavoituksen tuottamat ulkoishyödyt (puistot yms.) voidaan hoitaa yksityisesti esimerkiksi siten, että yksittäinen kiinteistösijoittaja rakennuttaa kokonaisen uuden kaupunginosan kerralla puistoineen päivineen. Yhdysvalloissa tämä on jo nykyisin hyvin yleistä, kymmenet miljoonat ihmiset asuvat tällaisissa kerralla rakennetuissa yksityisissä kaupunginosissa.

Eikö kuntien tarvitse kaavoittaa kaupunkeja, jotta ne välttyisivät paremmin luonnonkatastrofeilta?

• Ei ole mitään salatiedettä, millainen kaupunkiympäristö altistuu esimerkiksi tulville ja mikä ei. Jos ilman valtion kieltoa tulva-altista kaupunkia rakennetaan, johtuu se todennäköisesti siitä, ettei maan tai rakennuksen omistajan tarvitse kustantaa tulvan riskiä edes kalliin vakuutuksen muodossa vaan valtio korvaa vahingot.
• Kun Donald Trump lahjoitti miljoona dollaria henkilökohtaisia varojaan hätäapuun Texasiin ja Lousianaan Harvey-hurrikaanin takia elokuussa 2017, antoi hän ymmärtää, että myös hänen kaudellaan tulva-alttiilla alueilla voi omistaa talon rauhassa.

Eikö vuokra-asuntojen hintojen säännöstelyn lakkauttaminen Suomessakin ole ajanut Helsingin vuokra-asuntojen hinnat pilviin?

• Säännöstelyn lakkauttaminen on nostanut hinnat sille tasolle, mitä ihmiset ovat valmiita maksamaan. Koska sijoittajat ovat huomanneet ihmisten asuntojentarpeen vuokrien nousun myötä, ovat myöskin asuntoihin sijoittaminen ja uusien asuntojen rakentaminen lähteneet jyrkkään nousuun. Näin markkinat sopeutuvat palvelemaan ihmisiä paremmin.
• Suomessa vuokra-asuntojen määrä on kasvanut 10 vuodessa 100 000 asunnolla.^lähde?
• Korkea hintataso johtuu siitä, että poliitikot eivät ole kaavoituksessa sallineet markkinoiden tuottaa lisää asuntoja. Helsingin kaupunki omistaa esimerkiksi satoja hehtaareja viljapeltoja ja tuhansia hehtaareja metsiä. Jos nämä myytäisiin gryndereille, Helsinkiin tulisi muutamassa vuodessa kymmeniätuhansia asuntoja lisää. Asuntojen yleinen myyntihintataso ja vuokrataso laskisi.

New Yorkissa tai Amsterdamissa voi saada minimipalkalla ison asunnon loistavalta paikalta. Eikö tämä ole hienoa?

• Amsterdamissa on myöskin 30 vuoden jonot uusiin vuokra-asuntoihin. Vuokra-asuntoja saa nopeasti vain hätätilanteessa, jos oma asunto esim. tuhoutuu tulipalossa. Tämän takia siellä on yleisenä tapana sytyttää tulipalo omassa asunnossa, jotta pääsee jonon ohi uuteen asuntoon.
• Tukholmassa, kun vanhemmat saavat lapsia ja muuttavat isompaan asuntoon, he jatkavat opiskelijavuokra-asuntojensa pitämistä tyhjillään, jotta voivat antaa ne aikanaan omille lapsilleen. Vuokrat ovat niin halpoja säännöstelyn johdosta, että tyhjillään olevan asunnon vuokrakustannus ei tunnu missään. Vanhemmat tietävät, että se on ainoa tapa, millä lapsi voi saada oman vuokra-asunnon, kun aikanaan haluaa sellaiseen muuttaa. Ruotsissa onkin normaalia saada perintönä vuokra-asunto.
• Kun vuokra-asunnon omistajalta kielletään markkinahintainen korvaus asunnon vuokraamisesta, katoaa häneltä myös insentiivi pitää huolta asunnosta. Kun asunto on lähinnä taakka eikä siitä juuri saa korvausta, minkä takia omistaja jaksaisi huolehtia sen kunnostakaan? Näin syntyy slummeja kuten New Yorkin Bronx ja Harlem.
• Monet hyväätarkoittavat ihmiset haluaisivatkin säännellä asuntoja ja muita hintoja "tasa-arvon" nimissä, mutta asuntojen puute ja byrokratia nimenomaan johtavat siihen, että asunnon saa nopeasti vain tuntemalla oikean henkilön tai lahjomalla virkamiehen.

Eikö kaupungin oma vuokra-asuntojen rakentaminen ole kuitenkin hyvä asia?

• Jos kaupunki ei rakentaisi vuokra-asuntoja, olisi keskimääräinen vuokra-asuntojen hintataso Helsingissä paljon halvempi. Nyt olemme tilanteessa, missä kaupunki vuokraa asuntoja alle markkinahintojen itäisessä ja pohjoisessa Helsingissä aiheuttaen köyhempien keskittymisen kyseisille alueille ja slummiutumisen. Yksityiset vuokra-asunnot sen sijaat ovat aivan älyttömän kalliita.
• Niin mukavaa kuin se olisikin, ei kaikilla vain ole varaa asua Helsingin kantakaupungissa tai välttämättä edes Helsingissä. Eihän kaikilla ole varaa hienoon autoonkaan! Hienoja autoja me voisimme vielä tehdäkin kaikille, mutta kaikki eivät yksinkertaisesti mahdu Helsingin keskustaan asumaan. Ei kai Helsingissä asuminen mikään ihmisoikeus ole?

Jos mielestänne asuntokupla olisi noin helposti puhkaistavissa, mikseivät päättäjät ole tarttuneet toimeen?

• Julkisen valinnan teorian mukaan keskitetyt eturyhmät voittavat politiikassa laajalle hajautuneen yleisen edun. Rakennusoikeuden eli lisäneliöiden kaavoittamista vastustavat mm. NIMBY-ryhmät, jotka koostuvat mm. alueella jo olevien asuntojen omistajista. Heillä on vahva intressi lobata asuntojensa arvoa laskevaa rakentamista vastaan, esimerkiksi lähettää poliitikoille kannustuksia ja uhkauksia, seurata päätöksentekoa asiassaan ja huomioida toiminta äänestyskäyttäytymisessään. Hyöty asuntojen hintojen laskusta jakautuisi niin laajalle, että kellään meistä hyötyjistä ei ole vahvaa intressiä lobata jonkin tietyn alueen rakentamisen puolesta.
• Keskimäärin ihmiset perheenjäseniin useammin kaipaavat yhteensä lisää kuin vähemmän asuintilaa, joten keskimäärin ihmiset voittaisivat. Lähinnä vain lapsettomat, pienempiin asuntoihin muuttoa suunnittelevat häviäisivät asuntojen halvetessa. Silti enemmistön kannattaa lobata oman asuntonsa ympäristön lisärakentamista vastaan vaikka muualle rakentaminen heitä auttaisikin vielä enemmän.
• Ihmiset eivät myöskään täysin ymmärrä kaavoituksen vaikutusta asuntohintoihin ja sitä kautta vuokriin.

Katso myös

• Vuokrasääntely
• Asuntojen hintasääntely
• Segregaatio
• Maanomistus

Linkkejä

• VS: Vuokrasääntely heikentää köyhien asemaa
• VS: Vuokrasääntely toi Suomeen pimeät markkinat
• VS: Tukholman asuntosääntely tuhonnut asuntomarkkinat ja valinnanvaran

Korkea rakentaminen

• Korkean rakentamisen mahalasku, Mikko Särelä 24.4.2012: näkemys siitä, miten korkea rakentaminen pitää toteuttaa, jotta se olisi esteettistä ja toimivaa - vs. nyky-Helsingin suunnitelmat